Association Syndicale Libre (ASL)
et son cas particulier, lorsque la loi oblige sa constitution.
et son cas particulier, lorsque la loi oblige sa constitution.
Base légale:
La loi du 21 Juin 1865 relative aux Associations Syndicales abrogé par l'Ordonnance n°2004-632 du 1 juillet 2004 relative aux Associations Syndicales de Propriétaires.
Décret n° 2006-504 du 3 mai 2006 portant application de l’ordonnance précitée
Article R442-7 du code de l’urbanisme (remplaçant l'article 315-6 du même code) créé par Décret n°2007-18 du 5 janvier 2007 - art. 9 JORF 6 janvier 2007 en vigueur le 1er octobre 2007
Article R431-24 du code de l'urbanisme créé par Décret n°2007-18 du 5 janvier 2007 - art. 9 JORF 6 janvier 2007 en vigueur le 1er octobre 2007 modifié par Décret n°2007-817 du 11 mai 2007 - art. 3 JORF 12 mai 2007
La loi du 21 Juin 1865 relative aux Associations Syndicales abrogé par l'Ordonnance n°2004-632 du 1 juillet 2004 relative aux Associations Syndicales de Propriétaires.
Décret n° 2006-504 du 3 mai 2006 portant application de l’ordonnance précitée
Article R442-7 du code de l’urbanisme (remplaçant l'article 315-6 du même code) créé par Décret n°2007-18 du 5 janvier 2007 - art. 9 JORF 6 janvier 2007 en vigueur le 1er octobre 2007
Article R431-24 du code de l'urbanisme créé par Décret n°2007-18 du 5 janvier 2007 - art. 9 JORF 6 janvier 2007 en vigueur le 1er octobre 2007 modifié par Décret n°2007-817 du 11 mai 2007 - art. 3 JORF 12 mai 2007
Une Association Syndicale Libre (ASL) est fondée sur la loi du 21 Juin 1865 relative aux Associations Syndicales, abrogée par l'ordonnance n°2004-632 du 1 juillet 2004 relative aux Associations Syndicales de Propriétaires.
Une ASL est un groupement de fonds, et non de personnes. Il ne faut donc absolument pas la confondre, dans son fonctionnement ni sa philosophie d'action, avec :
- une association loi 1901
- un syndicat de copropriétaires
- ou un syndic ( administrateur de biens )
Pourquoi le Domaine de La Bergerie possède une Association Syndicale Libre (ASL) ?
Il existe souvent une confusion entre le lot de copropriété et le lot de lotissement.
Le lot de copropriété est une notion abstraite alors que le lot de lotissement est une réalité purement matérielle :
Le lotissement correspond à une division du sol en propriété ou en jouissance. Il n'est pas soumis à la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, mais à l’article R442-7 du code de l’urbanisme.
Le lotissement tend à la division du sol en propriété ou en jouissance, mais n’institue aucun régime de gestion.
C’est pour cette raison que l' article R442-7 du code de l'urbanisme (remplace l'article R315-6 abrogé du même code), susvisé a instauré l’obligation de constituer une Association Syndicale dès que des équipements communs sont prévus !
Si cet article ne précise pas que l’Association Syndicale constituée est nécessairement Libre, il semble que celle-ci constitue cependant la forme la plus appropriée.
Il est également prévu dans le cadre d'un permis de construire visé par l'article R431-24 du code de l'urbanisme, qui permet la division en propriété ou en jouissance d'un terrain sans que cela ne constitue un lotissement, la constitution d'une Association Syndicale des acquéreurs à laquelle seront dévolus la propriété, la gestion et l'entretien de ces voies et espaces communs.
Le lot de copropriété est une notion abstraite alors que le lot de lotissement est une réalité purement matérielle :
Le lotissement correspond à une division du sol en propriété ou en jouissance. Il n'est pas soumis à la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, mais à l’article R442-7 du code de l’urbanisme.
Le lotissement tend à la division du sol en propriété ou en jouissance, mais n’institue aucun régime de gestion.
C’est pour cette raison que l' article R442-7 du code de l'urbanisme (remplace l'article R315-6 abrogé du même code), susvisé a instauré l’obligation de constituer une Association Syndicale dès que des équipements communs sont prévus !
Si cet article ne précise pas que l’Association Syndicale constituée est nécessairement Libre, il semble que celle-ci constitue cependant la forme la plus appropriée.
Il est également prévu dans le cadre d'un permis de construire visé par l'article R431-24 du code de l'urbanisme, qui permet la division en propriété ou en jouissance d'un terrain sans que cela ne constitue un lotissement, la constitution d'une Association Syndicale des acquéreurs à laquelle seront dévolus la propriété, la gestion et l'entretien de ces voies et espaces communs.
Rappelons que :
- les campings comme les PRL "sous régime hôtelier" ne peuvent pas être soumis à l'obligation d'une Association Syndicale, car ils ne possèdent qu'un seul et unique propriétaire physique ou moral, conformément à l'article D333-4 du code du tourisme, et ne sont donc pas des lotissements !
- un PRL à "cession de parcelles", est un lotissement de loisirs et a obligation de constituer une Association Syndicale.
- les campings comme les PRL "sous régime hôtelier" ne peuvent pas être soumis à l'obligation d'une Association Syndicale, car ils ne possèdent qu'un seul et unique propriétaire physique ou moral, conformément à l'article D333-4 du code du tourisme, et ne sont donc pas des lotissements !
- un PRL à "cession de parcelles", est un lotissement de loisirs et a obligation de constituer une Association Syndicale.
Le Domaine de La Bergerie, enregistré en préfecture comme étant un PRL à cession de parcelles en jouissance, est un lotissement, de part sa division du sol en jouissance et ses équipements communs.
Ainsi la Loi prévoit la constitution d'une Association Syndicale, à laquelle seront dévolus la propriété, la gestion et l'entretien des terrains et équipements communs jusqu'à leur transfert éventuel dans le domaine d'une personne morale de droit public.
Une ASL ne peut absolument pas exister :
- sans plusieurs propriétés
- sans plusieurs propriétaires
- sans équipement communs attachés aux propriétés
Ainsi la Loi prévoit la constitution d'une Association Syndicale, à laquelle seront dévolus la propriété, la gestion et l'entretien des terrains et équipements communs jusqu'à leur transfert éventuel dans le domaine d'une personne morale de droit public.
Une ASL ne peut absolument pas exister :
- sans plusieurs propriétés
- sans plusieurs propriétaires
- sans équipement communs attachés aux propriétés
Cas particulier de notre ASL :
Les ASL se forment, dans la majeure partie des cas, par consentement unanime de propriétaires intéressés.
Notre ASL, du Domaine de La Bergerie, est imposée par la loi pour les raisons citées ci-dessus.
Le fait qu'une Association Syndicale Libre dans un lotissement soit obligatoirement constituée, emporte comme conséquence qu’il n’est pas nécessaire de recueillir l’accord unanime des propriétaires pour adopter les statuts.
Les statuts de l'Association doivent définir :
- son nom (Libre ou Autorisée)
- son objet
- son siège
- ses règles de fonctionnement.
Les statuts comportent également la liste des propriétés comprises dans son périmètre et précisent ses modalités de financement et le mode de recouvrement des cotisations.
Notre ASL, du Domaine de La Bergerie, est imposée par la loi pour les raisons citées ci-dessus.
Le fait qu'une Association Syndicale Libre dans un lotissement soit obligatoirement constituée, emporte comme conséquence qu’il n’est pas nécessaire de recueillir l’accord unanime des propriétaires pour adopter les statuts.
Les statuts de l'Association doivent définir :
- son nom (Libre ou Autorisée)
- son objet
- son siège
- ses règles de fonctionnement.
Les statuts comportent également la liste des propriétés comprises dans son périmètre et précisent ses modalités de financement et le mode de recouvrement des cotisations.
Cas général d'une Association Syndicale Libre ?
Avant-propos très important :
Le terme "syndicat" d’une ASL est totalement différent avec le terme de "syndicat de copropriété".
Le "syndicat de copropriété" a un rôle purement et simplement consultatif.
Le "syndicat" d’une ASL est le conseil de direction, l’organe décisionnaire de l’Association Syndicale Libre. Il a pour rôle de gérer et d’administrer collectivement l’Association Syndicale.
Le "syndicat" de l'ASL est composé de "syndics", qu’il ne faut pas confondre, malgré une appellation identique, avec le syndic de copropriété, professionnels ou bénévoles.
Malheureusement, la confusion et les idées fausses sur le rôle du "Syndicat" de l’ASL sont très fréquentes, même parmi les professionnels.
Le respect du nom des organes est très important :
En effet l’utilisation des termes tels que comité syndical, conseil syndical ou syndic est à PROSCRIRE, risquant d’entretenir une confusion pour les membres associés, avec le régime juridique de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis qui diffère de celui des ASL !!!
Les ASL sont-elles régies par l'ordonnance n° 2004-632 du 1er juillet 2004 relative aux Associations Syndicales de Propriétaires.
Pour résumer:
Le terme "syndicat" d’une ASL est totalement différent avec le terme de "syndicat de copropriété".
Le "syndicat de copropriété" a un rôle purement et simplement consultatif.
Le "syndicat" d’une ASL est le conseil de direction, l’organe décisionnaire de l’Association Syndicale Libre. Il a pour rôle de gérer et d’administrer collectivement l’Association Syndicale.
Le "syndicat" de l'ASL est composé de "syndics", qu’il ne faut pas confondre, malgré une appellation identique, avec le syndic de copropriété, professionnels ou bénévoles.
Malheureusement, la confusion et les idées fausses sur le rôle du "Syndicat" de l’ASL sont très fréquentes, même parmi les professionnels.
Le respect du nom des organes est très important :
En effet l’utilisation des termes tels que comité syndical, conseil syndical ou syndic est à PROSCRIRE, risquant d’entretenir une confusion pour les membres associés, avec le régime juridique de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis qui diffère de celui des ASL !!!
Les ASL sont-elles régies par l'ordonnance n° 2004-632 du 1er juillet 2004 relative aux Associations Syndicales de Propriétaires.
Pour résumer:
| *Syndicat d'une ASL |
*membres élus d'une Association Syndicale Libre (ASL), *comme nous possédons au Domaine de La Bergerie |
| conseil syndical | membres élus du syndicat de copropriété |
| comité syndical | membres élus du syndicat des Association Foncière Urbaine Libre (AFUL) |
| syndicat d'une copropriété | ensemble des copropriétaires |
| syndic | administrateur de biens professionnel |
Une ASL est une association d’un type particulier, faisant partie des Associations Syndicales de Propriétaires (ASP) et régies et encadrées par l'ordonnance 2004-632 du 1er juillet 2004 relative aux Associations Syndicales de Propriétaires.
Une ASL est en générale présente dans les lotissements pavillonnaires. Son rôle est important mais mal connu. Souvent, on la confond avec la copropriété.
Les règles de fonctionnement de l'ASL sont pourtant totalement différentes des règles de la copropriété. Ces Associations ont une très grande liberté d’organisation, de fonctionnement et de répartition des charges.
Schéma et exemple de configuration:
La piscine et le tennis sont des équipements communs aux immeubles et aux parcelles.
Pour permettre la gestion de ces équipements communs aux diverses propriétés, est constitué une ASL.
Chaque propriétaire (d'un appartement ou d'une division du sol en propriété comme en jouissance) dont sa propriété est incluse dans le périmètre de l'ASL est membre de plein droit de l'ASL et à la jouissance des équipements communs.
Chaque membre de l'ASL paie des cotisations pour le financement de l'ASL.
Les parties communes (espaces verts, voirie, servitudes) comme les équipements sont la propriété de l'ASL.
Le copropriétaire d'un immeuble est à la fois membre du "syndicat de copropriété" de son immeuble, et membre de l'ASL.
Le propriétaire d'une parcelle est seulement membre de l'ASL.
La piscine et le tennis sont des équipements communs aux immeubles et aux parcelles.
Pour permettre la gestion de ces équipements communs aux diverses propriétés, est constitué une ASL.
Chaque propriétaire (d'un appartement ou d'une division du sol en propriété comme en jouissance) dont sa propriété est incluse dans le périmètre de l'ASL est membre de plein droit de l'ASL et à la jouissance des équipements communs.
Chaque membre de l'ASL paie des cotisations pour le financement de l'ASL.
Les parties communes (espaces verts, voirie, servitudes) comme les équipements sont la propriété de l'ASL.
Le copropriétaire d'un immeuble est à la fois membre du "syndicat de copropriété" de son immeuble, et membre de l'ASL.
Le propriétaire d'une parcelle est seulement membre de l'ASL.
Interview vidéo de Maître Hervé SELAMME : L’Association Syndicale Libre (ASL)
( en raison du bas débit que nous avons sur le Domaine, il est préférable de lancer la lecture de la vidéo pour que celle-ci commence son chargement; puis arrivé au 3/4 du chargement revenir à l'aide du curseur au début de la lecture, afin d'avoir une vidéo audible et ininterrompue)
( en raison du bas débit que nous avons sur le Domaine, il est préférable de lancer la lecture de la vidéo pour que celle-ci commence son chargement; puis arrivé au 3/4 du chargement revenir à l'aide du curseur au début de la lecture, afin d'avoir une vidéo audible et ininterrompue)
Conformément à l'ordonnance n° 2004-632 du 1er juillet 2004 relative aux Associations Syndicales de Propriétaires:
Chaque membre d'une ASL est obligatoirement propriétaire. (Pas de propriétaire = pas d'ASL)
Chaque propriétaire dont sa propriété est incluse dans le périmètre de l'ASL est membre de plein droit de l'ASL et à la jouissance des équipements communs.
L’ASL est propriétaire des ouvrages d’intérêt collectif mis à disposition des membres de l’association. Elle a la gestion et l'entretien des terrains et équipements communs pour que leur usage puisse demeurer complémentaire de la jouissance de propriétés privées incluses dans son périmètre.
Une ASL est un groupement de biens et non de personnes :
L’appartenance à l’ASL crée un droit réel, attaché à la propriété. Les propriétaires associés ne peuvent s’affranchir de leur appartenance à l’association qu’en cédant leur propriété.
Le Syndicat d'une ASL :
Le Syndicat est l’organe décisionnaire légal de l' ASL, il est élu en Assemblée Générale.
Son rôle est très différent d’un conseil syndical d’une copropriété qui est un simple organe consultatif alors que le Syndicat de l’ASL a pour rôle de gérer et d’administrer collectivement l’Association Syndicale.
Malheureusement, la confusion et les idées fausses sur le rôle du Syndicat de l’ASL sont très fréquentes, même parmi les professionnels.
Certains administrateurs de biens, dont la plus grande partie de leur activité est la gestion de copropriété, par une mauvaise connaissance sur le fonctionnement des Associations Syndicales, aussi par facilité, se réfèrent et appliquent à tort la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.
Une Association Syndicale Libre est administrée par un Syndicat composé de membres élus parmi les propriétaires membres de l'association ou leurs représentants dans les conditions fixées par les statuts.
Les statuts de l'Association doivent définir :
- son nom (Libre ou Autorisée)
- son objet
- son siège
- ses règles de fonctionnement.
Les statuts comportent également la liste des propriétés comprises dans son périmètre et précisent ses modalités de financement et le mode de recouvrement des cotisations.
Une Assemblée Générale se réunit au moins une fois par an, avec un ordre du jour, établit en concertation entre les membres de l'ASL et son Syndicat. Dans l’ordre du jour doit figurer, au moins les résolutions à adopter, telles que le renouvellement ou non des membres du Syndicat en place, l’approbation des comptes, l’approbation du budget de l’année suivante….
La gestion d’une ASL par un syndic professionnel
(administrateur de biens)
Attention, ne pas confondre et ne pas faire d'amalgame, nous rappelons que:
Les termes de "syndicat de copropriété" sont totalement différents de Syndicat d'une ASL.
Un "syndicat de copropriété" doit désigner un syndic professionnel ou bénévole conformément à la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.
Une ASL n'est pas soumis au même régime juridique, elle est encadrée par l'ordonnance n° 2004-632 du 1er juillet 2004 relative aux Associations Syndicales de Propriétaires et il est important de retenir que le Syndicat d'une ASL est son organe décisionnaire exclusif.
Le Syndicat peut si l'ASL le souhaite, louer les services d'un syndic seulement comme conseiller en gestion !
Les termes de "syndicat de copropriété" sont totalement différents de Syndicat d'une ASL.
Un "syndicat de copropriété" doit désigner un syndic professionnel ou bénévole conformément à la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.
Une ASL n'est pas soumis au même régime juridique, elle est encadrée par l'ordonnance n° 2004-632 du 1er juillet 2004 relative aux Associations Syndicales de Propriétaires et il est important de retenir que le Syndicat d'une ASL est son organe décisionnaire exclusif.
Le Syndicat peut si l'ASL le souhaite, louer les services d'un syndic seulement comme conseiller en gestion !
En effet, il n’apparaît pas possible que les statuts d’une Association Syndicale puissent décider d’autoriser la gestion exclusive d’une ASL par un administrateur de biens (la profession de syndic n’existe pas en tant que telle).
Ce serait contraire aux articles sur les organes des ASL.
Les ASL sont obligatoirement administrées par un syndicat et celui-ci doit être composé de propriétaires membres de l’association ou de leurs représentants (article 9 Ordonnance n° 2004-632 du 1er juillet 2004 relative aux Associations Syndicales de Propriétaires).
La délégation du Syndicat à un administrateur de biens
Sous réserve de respecter certaines conditions (prévues soit par des dispositions spécifiques
des statuts, soit par délibération spéciale de l’assemblée des propriétaires, soit par les deux), le
Syndicat d’une ASL a la possibilité de déléguer des pouvoirs à un administrateur de biens.
Cette délégation du Syndicat d’une ASL à un administrateur de biens doit être strictement limitée à la mise en oeuvre des décisions prises par le Syndicat, qui reste détenteur du pouvoir de délibération.
En aucun cas, la délégation ne doit conduire à l’aliénation du pouvoir de délibération du Syndicat des propriétaires.
des statuts, soit par délibération spéciale de l’assemblée des propriétaires, soit par les deux), le
Syndicat d’une ASL a la possibilité de déléguer des pouvoirs à un administrateur de biens.
Cette délégation du Syndicat d’une ASL à un administrateur de biens doit être strictement limitée à la mise en oeuvre des décisions prises par le Syndicat, qui reste détenteur du pouvoir de délibération.
En aucun cas, la délégation ne doit conduire à l’aliénation du pouvoir de délibération du Syndicat des propriétaires.
